Para Eksi neredeyse yüzde 17
2008'den bu yana en yüksek günlük kayıp – bu emlak fonunun çöküşü anlamına geliyor
18:38 itibarıyla| Okuma süresi: 4 dakika
Kaynak: Picture Alliance/dpa/Monika Skolinowska
Milyar dolarlık gayrimenkul fonu “Uni:Immo ZBI Wohnen”de yaşanan büyük devalüasyonlar yatırımcıların neredeyse yüzde 17 oranında zarar etmesine neden oldu. Bu, böyle bir yatırım aracının 2008'deki krizden bu yana en yüksek günlük kaybı. Depremi WELT açıklıyor.
AAçık emlak fonu Uni:Immo ZBI Wohnen'deki yatırımcılar yüksek kayıpları kabul etmek zorunda kalıyor. Neredeyse tamamen kiralık dairelere yatırım yapılan fonun portföyü, bağımsız uzmanlar tarafından neredeyse yüzde 17 oranında, yani 860 milyon avronun üzerinde bir değer kaybıyla 4,3 milyar avronun biraz altına düşürüldü. Hatta fonun borsadaki sıralaması bir önceki güne göre yüzde 19 düştü. Bu, 2008'deki fon krizinden bu yana gayrimenkul yatırım araçlarında yatırımcıların yaşadığı en yüksek günlük kayıp oldu.
Fon, 2020'den bu yana Volks- und Raiffeisenbanken fon sağlayıcısı Union Investment'ın çoğunluğuna sahip olduğu Erlangen'deki ZBI Zentral Boden Immobilien Group tarafından yönetiliyor. ZBI başlangıçta web sitesinde devalüasyonlar hakkında bilgi vermedi. Bu nedenle korkan yatırımcılar panik içinde Volks- ve Raiffeisenbanken'ı aradılar. Hamburg bölgesindeki bir Volksbank danışmanı, ZBI'nin kriz iletişiminin “felaket” olduğunu söylüyor. Müşteriler son derece huzursuz.
Avrupa Merkez Bankası'nın enflasyonla mücadele amacıyla 2022 yazından bu yana yaptığı devasa faiz artışları, emlak kredisi faiz oranlarını önemli ölçüde artırdı. Geçen yılın temmuz ayında ECB, temel faiz oranını yüzde sıfırdan Eylül 2023'te yüzde 4,5'e çıkarmaya başladı. Union Investment kurumsal iletişim sorumlusu Sinan Temelli, “Bu, son 60 yılın en hızlı faiz artışıydı” diyor. Merkez bankası ancak bu yılın 6 Haziran'ında faiz oranını hafifçe yüzde 4,25'e düşürdü.
ayrıca oku
Berlin derecelendirme kuruluşu Scope analisti Sonja Knorr, “Artan faiz oranları gayrimenkul için devalüasyon baskısı yaratıyor” diyor. Borçluların kredi faizi için daha fazla ödemek zorunda kalması, kira gelirinden elde edilen getiriyi azaltır. Buna göre gayrimenkuller, fon portföylerini düzenli olarak değerlendiren bağımsız uzmanlar tarafından devalüasyona tabi tutulmaktadır.
ayrıca oku
Devalüasyonlar, faiz oranlarındaki artışı yansıtacak şekilde açık uçlu fonların getirilerinin önemli ölçüde azalmasına neden oldu. Knorr, “22 açık emlak fonu 2023'te on iki aylık ortalama yüzde 1,2 performans elde etti” diyor. Bu yılın nisan ayı sonunda on iki aylık performans yüzde 0,5'e düştü.
Devalüasyonlardan korkan yatırımcılar, 2022'deki önemli faiz artışlarından bu yana açık uçlu fonlardan sermaye çekmeye başladı. Ancak 22 Temmuz 2013'te yasa çıktığı için parayı ancak on iki aylık ihbar süresinden sonra alabilecekler. Bunun amacı, 2008 krizinde olduğu gibi açık fonlara yeniden yönelmeyi önlemektir. O dönemde yatırımcılar milyarlarca doları bir anda çekmek istiyordu. Sonuç olarak 17 açık uçlu fonun tasfiye edilmesi gerekti. Sonuç olarak yatırımcılar yaklaşık 8,3 milyar avro kaybetti.
Faiz oranlarındaki artış tek başına keskin devalüasyonları açıklamıyor
Önemli faiz artırımlarının tetiklediği sermaye itfaları, ihbar süresi nedeniyle ancak geçen yıl yürürlüğe girmişti. Düsseldorf yatırım danışmanlığı şirketi Barkow Consulting'in değerlendirmesine göre, Ağustos 2023'ten bu yılın Nisan ayı sonuna kadar fonlardan 2,1 milyar Euro'nun üzerinde nakit çıkışı kaydetmek zorunda kaldı. Aynı zamanda gayrimenkul fonlarına taze sermaye yatırmak isteyen yatırımcıların sayısı da azaldı. Kurucu Peter Barkow, “Brüt satışlar, net nakit çıkışları ve nakit getirileri olmak üzere üç parametredeki olumsuz eğilimler devam ediyor” diyor.
Ancak faiz oranlarındaki artış tek başına Uni:Immo ZBI Wohnen mülklerindeki keskin devalüasyonları açıklamıyor. Açık fonların, gayrimenkul alımlarının en fazla yüzde 30'unu kredi yoluyla finanse etmelerine izin veriliyor. En son altı aylık rapora göre ZBI fonunun borç sermayesi oranı 31 Mart itibarıyla yalnızca yüzde 24'tü.
Ancak çoğunluğu ofis kuleleri, oteller, lojistik ve alışveriş merkezleri gibi ticari gayrimenkullere yatırılan diğer açık fonlarda bu kadar büyük bir devalüasyon yaşanmadı. KanAm'ın Öncü Şehirler Yatırımı hariç. Portföyü geçen Kasım ayında yüzde 11 oranında değer kaybetmişti.
Ticari gayrimenkul fonlarının çoğunda daha düşük devalüasyonlar endeks kiralama anlaşmalarından kaynaklanmaktadır. Bu sözleşmelerde kira gelirlerinin enflasyon oranında artması öngörülüyor. Analist Knorr, en son Kapsam araştırmasında fon yöneticilerinin “bu kira artışlarının şu anda uygulanabileceğini, bunun da kiraları ve dolayısıyla geliri artırma eğiliminde olduğunu” belirttiklerini belirtti. Ancak daire kiralama söz konusu olduğunda genellikle bu tür endeks kiralama sözleşmeleri yoktur.
Burada üçüncü taraflardan içerik bulacaksınız
Gömülü içeriğin görüntülenmesi için, kişisel verilerin iletilmesine ve işlenmesine ilişkin geri alınabilir onayınız gereklidir; çünkü gömülü içeriğin sağlayıcıları, üçüncü taraf sağlayıcılar olarak bu izni gerektirir. [In diesem Zusammenhang können auch Nutzungsprofile (u.a. auf Basis von Cookie-IDs) gebildet und angereichert werden, auch außerhalb des EWR]. Anahtarı “açık” konuma getirerek bunu kabul etmiş olursunuz (herhangi bir zamanda iptal edilebilir). Bu aynı zamanda GDPR Madde 49 (1) (a) uyarınca belirli kişisel verilerin ABD dahil üçüncü ülkelere aktarılmasına ilişkin onayınızı da içerir. Bu konuda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Sayfanın altındaki anahtarı ve gizliliği kullanarak onayınızı istediğiniz zaman iptal edebilirsiniz.
İletişim Direktörü Temelli, Union Investment'ın gayrimenkul fonu iştiraki Union Investment Real Estate'in tüm ticari gayrimenkul fonlarının olumlu performans gösterdiğini söyledi. Fonların değerleme sonuçları geçtiğimiz yıla göre dengelenmiştir.
Son Scope anketinin gösterdiği gibi, fon yöneticilerinin çoğunluğu yakın gelecek konusunda aşırı iyimser değil. Analist Knorr, “Ankete katılanların yüzde 12,5'i, fonların bu yıl giderek daha fazla negatif getiri göstermesini bekliyor” diyor. Yüzde 25'lik bir kesim ise yüzde sıfır ila yüzde 0,99 arasında bir getiri seviyesi beklerken, yüzde 38'i yüzde 1 ila 1,99 arasında bir performans bekliyordu ve geri kalan yüzde 25'i ise daha yüksek getiri bekliyordu.
2008'den bu yana en yüksek günlük kayıp – bu emlak fonunun çöküşü anlamına geliyor
18:38 itibarıyla| Okuma süresi: 4 dakika
Kaynak: Picture Alliance/dpa/Monika Skolinowska
Milyar dolarlık gayrimenkul fonu “Uni:Immo ZBI Wohnen”de yaşanan büyük devalüasyonlar yatırımcıların neredeyse yüzde 17 oranında zarar etmesine neden oldu. Bu, böyle bir yatırım aracının 2008'deki krizden bu yana en yüksek günlük kaybı. Depremi WELT açıklıyor.
AAçık emlak fonu Uni:Immo ZBI Wohnen'deki yatırımcılar yüksek kayıpları kabul etmek zorunda kalıyor. Neredeyse tamamen kiralık dairelere yatırım yapılan fonun portföyü, bağımsız uzmanlar tarafından neredeyse yüzde 17 oranında, yani 860 milyon avronun üzerinde bir değer kaybıyla 4,3 milyar avronun biraz altına düşürüldü. Hatta fonun borsadaki sıralaması bir önceki güne göre yüzde 19 düştü. Bu, 2008'deki fon krizinden bu yana gayrimenkul yatırım araçlarında yatırımcıların yaşadığı en yüksek günlük kayıp oldu.
Fon, 2020'den bu yana Volks- und Raiffeisenbanken fon sağlayıcısı Union Investment'ın çoğunluğuna sahip olduğu Erlangen'deki ZBI Zentral Boden Immobilien Group tarafından yönetiliyor. ZBI başlangıçta web sitesinde devalüasyonlar hakkında bilgi vermedi. Bu nedenle korkan yatırımcılar panik içinde Volks- ve Raiffeisenbanken'ı aradılar. Hamburg bölgesindeki bir Volksbank danışmanı, ZBI'nin kriz iletişiminin “felaket” olduğunu söylüyor. Müşteriler son derece huzursuz.
Avrupa Merkez Bankası'nın enflasyonla mücadele amacıyla 2022 yazından bu yana yaptığı devasa faiz artışları, emlak kredisi faiz oranlarını önemli ölçüde artırdı. Geçen yılın temmuz ayında ECB, temel faiz oranını yüzde sıfırdan Eylül 2023'te yüzde 4,5'e çıkarmaya başladı. Union Investment kurumsal iletişim sorumlusu Sinan Temelli, “Bu, son 60 yılın en hızlı faiz artışıydı” diyor. Merkez bankası ancak bu yılın 6 Haziran'ında faiz oranını hafifçe yüzde 4,25'e düşürdü.
ayrıca oku
Berlin derecelendirme kuruluşu Scope analisti Sonja Knorr, “Artan faiz oranları gayrimenkul için devalüasyon baskısı yaratıyor” diyor. Borçluların kredi faizi için daha fazla ödemek zorunda kalması, kira gelirinden elde edilen getiriyi azaltır. Buna göre gayrimenkuller, fon portföylerini düzenli olarak değerlendiren bağımsız uzmanlar tarafından devalüasyona tabi tutulmaktadır.
ayrıca oku
Devalüasyonlar, faiz oranlarındaki artışı yansıtacak şekilde açık uçlu fonların getirilerinin önemli ölçüde azalmasına neden oldu. Knorr, “22 açık emlak fonu 2023'te on iki aylık ortalama yüzde 1,2 performans elde etti” diyor. Bu yılın nisan ayı sonunda on iki aylık performans yüzde 0,5'e düştü.
Devalüasyonlardan korkan yatırımcılar, 2022'deki önemli faiz artışlarından bu yana açık uçlu fonlardan sermaye çekmeye başladı. Ancak 22 Temmuz 2013'te yasa çıktığı için parayı ancak on iki aylık ihbar süresinden sonra alabilecekler. Bunun amacı, 2008 krizinde olduğu gibi açık fonlara yeniden yönelmeyi önlemektir. O dönemde yatırımcılar milyarlarca doları bir anda çekmek istiyordu. Sonuç olarak 17 açık uçlu fonun tasfiye edilmesi gerekti. Sonuç olarak yatırımcılar yaklaşık 8,3 milyar avro kaybetti.
Faiz oranlarındaki artış tek başına keskin devalüasyonları açıklamıyor
Önemli faiz artırımlarının tetiklediği sermaye itfaları, ihbar süresi nedeniyle ancak geçen yıl yürürlüğe girmişti. Düsseldorf yatırım danışmanlığı şirketi Barkow Consulting'in değerlendirmesine göre, Ağustos 2023'ten bu yılın Nisan ayı sonuna kadar fonlardan 2,1 milyar Euro'nun üzerinde nakit çıkışı kaydetmek zorunda kaldı. Aynı zamanda gayrimenkul fonlarına taze sermaye yatırmak isteyen yatırımcıların sayısı da azaldı. Kurucu Peter Barkow, “Brüt satışlar, net nakit çıkışları ve nakit getirileri olmak üzere üç parametredeki olumsuz eğilimler devam ediyor” diyor.
Ancak faiz oranlarındaki artış tek başına Uni:Immo ZBI Wohnen mülklerindeki keskin devalüasyonları açıklamıyor. Açık fonların, gayrimenkul alımlarının en fazla yüzde 30'unu kredi yoluyla finanse etmelerine izin veriliyor. En son altı aylık rapora göre ZBI fonunun borç sermayesi oranı 31 Mart itibarıyla yalnızca yüzde 24'tü.
Ancak çoğunluğu ofis kuleleri, oteller, lojistik ve alışveriş merkezleri gibi ticari gayrimenkullere yatırılan diğer açık fonlarda bu kadar büyük bir devalüasyon yaşanmadı. KanAm'ın Öncü Şehirler Yatırımı hariç. Portföyü geçen Kasım ayında yüzde 11 oranında değer kaybetmişti.
Ticari gayrimenkul fonlarının çoğunda daha düşük devalüasyonlar endeks kiralama anlaşmalarından kaynaklanmaktadır. Bu sözleşmelerde kira gelirlerinin enflasyon oranında artması öngörülüyor. Analist Knorr, en son Kapsam araştırmasında fon yöneticilerinin “bu kira artışlarının şu anda uygulanabileceğini, bunun da kiraları ve dolayısıyla geliri artırma eğiliminde olduğunu” belirttiklerini belirtti. Ancak daire kiralama söz konusu olduğunda genellikle bu tür endeks kiralama sözleşmeleri yoktur.
Burada üçüncü taraflardan içerik bulacaksınız
Gömülü içeriğin görüntülenmesi için, kişisel verilerin iletilmesine ve işlenmesine ilişkin geri alınabilir onayınız gereklidir; çünkü gömülü içeriğin sağlayıcıları, üçüncü taraf sağlayıcılar olarak bu izni gerektirir. [In diesem Zusammenhang können auch Nutzungsprofile (u.a. auf Basis von Cookie-IDs) gebildet und angereichert werden, auch außerhalb des EWR]. Anahtarı “açık” konuma getirerek bunu kabul etmiş olursunuz (herhangi bir zamanda iptal edilebilir). Bu aynı zamanda GDPR Madde 49 (1) (a) uyarınca belirli kişisel verilerin ABD dahil üçüncü ülkelere aktarılmasına ilişkin onayınızı da içerir. Bu konuda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Sayfanın altındaki anahtarı ve gizliliği kullanarak onayınızı istediğiniz zaman iptal edebilirsiniz.
İletişim Direktörü Temelli, Union Investment'ın gayrimenkul fonu iştiraki Union Investment Real Estate'in tüm ticari gayrimenkul fonlarının olumlu performans gösterdiğini söyledi. Fonların değerleme sonuçları geçtiğimiz yıla göre dengelenmiştir.
Son Scope anketinin gösterdiği gibi, fon yöneticilerinin çoğunluğu yakın gelecek konusunda aşırı iyimser değil. Analist Knorr, “Ankete katılanların yüzde 12,5'i, fonların bu yıl giderek daha fazla negatif getiri göstermesini bekliyor” diyor. Yüzde 25'lik bir kesim ise yüzde sıfır ila yüzde 0,99 arasında bir getiri seviyesi beklerken, yüzde 38'i yüzde 1 ila 1,99 arasında bir performans bekliyordu ve geri kalan yüzde 25'i ise daha yüksek getiri bekliyordu.